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2，利率應該進入上行的軌道，在10月份以來，國內的債券理財收益率已經明顯的上升了，市場預期美聯儲會加三次息，中國為了留住資金，也可能會同步勞工貸款105年上行。買房子中古屋

她表示：2016年支持商品房高速增長的資本性因素正在逐步削弱，調控政策在短期內也難以放鬆。房貸利率 30年

從資金的情況來看，我們看到上市公司的房地產企業資金還是非常充裕的，主要是看短期有負債的比例，大概隻有24%，實際上上市公司持有的貨幣資金能夠覆蓋短期負債率可以高達165%，上市公司有貸款 150萬充裕的錢來規劃短期負債，錢是很多的，比之前兩年的改善非常明顯。

3，美國加息預期的存在，中國可能也會同步的應對，金融的脆弱性在加息的環境下可能顯著的上升，可能出現突發性的風險，因此不論是作為企業而言還是個人而言，可能要對現金流的安排做好一些準備。

二是庫存繼續降低，我們主要觀察14個城市，12月份庫存總量降低，按照最近三個月平均成交庫存的去化週期是65月，比之前上升09月，賣得可能更慢，庫存去化週期最短的城市是佛山、武漢和南京，佛山隻有05月，說明這個地方的供應還是比較緊張的。

小結一下2016年的特點，一個是低利率推動了金融脫媒，由於資本供給比較充裕的話，推動了房地產為代表的資產價格的上漲，同時在需求領域，我們也看到人口的條件，其實他在惡化，為什麼呢我們可以看到買房的人中，年輕人占的比重越來越多，實際上說明未來的主流購房人群已經提前透支了他的消費能力，城鎮化還在繼續，城鎮人口還會增長，城鎮人口增長的速度也會慢慢下滑，這樣的話，城鎮主流的購房人群增長也會下降，需求方面也不一定能支持房地產的高速增長。

萬科企業股份有限公司(下稱萬科，000002SZ/02202HK)董秘朱旭11日在深圳M＋財富論壇上發表預測：僵持或下滑將成為2017年房價趨勢。房貸 額度

2，基於這個前提，我們認為2017年應該是房地產價格僵持的一年，房產的價格應該不會出現繼續的上漲，應該是僵持甚至下滑的趨勢。

還有一個特點，2016年的時候，土地的價格非常高，大家都看到了，實際上在1到11月份的時候，我們長期觀察14個城市土地成交的溢價率達到813%，地價和房價的比例高達60%左右，現在賣的地和現在賣房子的比例，地價大概是60%，而且是現在的房價，無錫、南京已經超過了90%。房貸利率 定存利率

貸款 200萬四是2016年經濟不是特別景氣，和房地產、基建無關的行業沒有比較好的改善趨勢，很多行業增速出現了下滑，特別是企業債違約的現象明顯增多了，我們可以看到東北特鋼的債還有國海證券代持違約，說明之前金融產品多槓桿的風險明顯在呈現、暴露，我們可以看到12月底的時候，銀行間市場，螞蟻金服流動性突然凍結，隔夜回購利率達到了33%。房貸 9成民間 借款

我們覺得2017年應該有這麼三個特點：1，類似於2016年支持商貸款 利息 試算品房高速增長資本性的因素應該在逐步削弱，中央今年已經明確提出要降槓桿，調控政策短期內也難以放鬆。

我們來源於按揭貸款的客戶比2015年提高12個百分點，雖然房貸總的槓桿比率不高，2016年按揭貸款對於房屋銷售的貢獻是非常大的。房貸利率如何計算

二是匯率在貶值，大家看得很明顯，2016年人民幣兌美元的貶值幅度達到66%左右，1到11月外匯占款也累計減少26萬億，銀行服務貿易項下代客購入外匯23萬億元，同比增長23%。

2017年我們覺得要關注的事情：1，美國川普上台以後，我們要關注美國的一些具體政策走向，它對於中國的出口和人民幣的信心可能是有負面的，而中國目前47%的出口是出口到美國，對中國的出口可能有些負面影響。

我們小結了一下，為什麼2016年這麼熱我們覺得有這麼幾個原因：一是利率2016年是下行的，2016年一年期的定期存款利率隻有15%，十年期國債收益率低到265%，低利率導緻居民大量的資金脫離了銀行體系，三季度末的時候，我們在券商、信託、基金、保險等資產管理的規模高達80萬億之多。房貸 銀行

3，匯率這塊，目前在匯率的管制上是非常嚴格的，不太可能採取一次性貶值到底再自由浮動的政策，也是採取死守、僵持的政策，這樣的話，資本的管制也會進一步縮緊。

共2頁:上一頁12下一頁在2016年高位行駛的樓市列車中，房企前三甲紛紛邁過三千億大關，年度銷銀行貸款利率最低售額創下歷史性記錄。

三是槓桿在上升，由於利率下行，所以居民對地產和對保險的配置比例明顯在升高，對儲蓄和銀行理財的比例在下降，居民購房的槓桿比率大幅上升，值得關注的指標是前三季度的時候，新增的住房按揭貸款和商品銷售額的比是到了47%，在2014年的時候，新增的按揭貸款與商品房銷售額的比才22%，2015年隻有30%，2016年前三季度的時候已經達到47%。房貸 30年 利率公教貸款 成數

我們可以看到在廣義庫存的圖標上，我們可以看到全國還沒有開發土地在內的庫存去化週期，全國平均是28年，差不多三年才能賣完，但是分化得很厲害，一、二線城市的指標在2016年底的時候是14年，他比年初又縮短了半年，三、四線城市的指標還是37年，相當於三、四線去庫存的情況並不是特別的明顯，分化得還是非常明顯的。房貸利率 軍人青年貸款 買房

萬科、碧桂園(02007HK)、恆大(03333HK)三家房企分別於1月5日、6日集中披露2016年業績。

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